Заключение договора на строительство дома: нюансы, которые стоит учесть

Заключение договора на строительство дома: нюансы, которые стоит учесть

Никто, наверное, не будет спорить с тем, что «построить дом» — одно из самых романтических и глобальных мечтаний у многих мужчин, женщин и семей. И на этих романтических чувствах с удовольствием «играют» многие строительные компании, которые предлагают дешево построить дом для вас.

Однако, в реальности вся эта романтика оборачивается множеством подводных камней, которые нужно знать до того, как заключишь договор со строительной компанией.

Я сегодня хочу рассказать свой опыт, чтобы вы смогли учиться на моих ошибках и обойти грабли, на которые попали мы с моей семьёй при строительстве дома.

Правило первое: никогда не соглашайтесь на 100% предоплату

Какая бы ни была уважаемая компания, не соглашайтесь на 100% предоплату никогда. Действительно серьёзные компании имеют достаточно ресурсов, чтобы строить по постоплате клиента. 10% — это вполне адекватная предоплата. Иначе, у вас нет никакой гарантии, что фирма, забрав все ваши деньги не исчезнет в неизвестном направлении.

Или, если не исчезнет, то всё равно построит так, как это задумали вы, а не просто налепит тяп-ляп и уедет с объекта. Пока вы не заплатили всю сумму, вы можете «принимать» или «не принимать» работу и настаивать на её доработке или переделывании. Если вы сразу заплатили всю сумму, то врядли ваше мнение будет учитываться при строительстве.

Правило второе: договор на доставку чего-либо должен оговаривать подъездные пути!

Тут я вот о чём хочу поговорить. Вы можете заказывать строительство дома из материалов, а можете заказать дом «готовый». У нас вышло так, что мы заказывали бытовку с доставкой. В принципе, при строительстве дома тоже есть доставка материалов, и этот момент важно соблюдать всем. Внимательно следите, что написано в договоре о том, как всё будет доставлено. Если компания берёт доставку на себя, то убедитесь, что компания в курсе всех нюансов и сложностей пути подъезда к вашему участку. Когда мы заказывали бытовку, в договоре стояло, что «Заказчик обязуется предоставить подъезд к месту», но при этом никакой конкретики о том, что необходимо фирме для этого подъезда не было.

Мы не придали этому значения, а зря. Когда господа строители приехали к нам, и увидели, что наш участок находится в середине СНТ, и к нему ведёт проселочная дорога между другими участками, они сказали, что не могут нам доставить бытовку. Так что нужно требовать заранее, чтобы сотрудники компании предоставили список необходимых условий, или чтобы приехал представитель компании на место и лично осмотрел подъезд.

При этом хорошо требовать заключения этого представителя о том, что подъезд к участку подходит и соответствует возможностям компании. И, естественно, в договоре прописать, что если в момент строительства возникнут проблемы с подъездом, то или компания решает их за свой счёт (нанимает, например, кран более высокий), или выплачивает штраф. Иначе вы совершенно невольно окажетесь ответственны за то, о чём вас никто заранее не уведомлял.

Важно понимать, что некоторые компании специально пользуются этим моментом с подъездом к участку. Ведь заказчик не может адекватно оценивать легкость подъезда, т.к. на это влияют не только объективные факторы (например, наличие дороги), но и субъективные – какая техника у строительной компании. Найти причину, почему подъезд к вашему участку не удобный, легко. Например, могут сказать, что мешают провода линии электропередач. Хотя при умелом использовании любого манипулятора провода – не помеха.

Всё это делается многими компаниями для того, чтобы отказаться от доставки дома или бытовки, и предложить вам строительство на месте. Поскольку человек не готов к такому повороту событий, то, как правило, есть много способов на этом его «подоить».

Правило третье: если строите на месте, следите за сметой

Если оказывается так, что строительство на месте неизбежно, либо вы сами выбрали такой вариант, всегда уделяйте внимание смете. Требуйте план и смету, сколько и каких стройматериалов уйдёт на каждую часть объекта. Обязательно прописывайте количество материала в договоре. Никогда не соглашайтесь на предложения типа «сейчас подвезём сорок штук, а там посмотрим». Должны быть конечные цифры требуемого материала.

Если компания не знает, сколько уйдёт материала на дом с конкретными размерами, то это наводит на мысль, что ваш дом – их первый проект, и не внушает доверия. Если компания опытная и довольно давно на рынке. Она должна предоставить вам точные цифры материала. Обязательно проверяйте, чтобы в договоре была смета на всё, даже на монтажную пену, на гвозди и на другие «вроде бы мелочи». Иначе, вам выставят счёт в разы больше, чем вы представляли, объясняя это «мелочами».

При подписании сметы, заранее уточните, по каким ценам они будут закупать материалы

У некоторых компаний и у многих частных строителей есть такое понятие, что «работа стоит столько же сколько и материалы». Т.е. положить сайдинг стоит столько же, сколько сам сайдинг, и т.д. Поэтому им выгодно покупать дорого материалы, таким образом дороже будет и сама работа. При этом они вам, конечно, предоставят все чеки и отчётность по стоимости.

Но не стоит доверять чекам. Просто зайдите в магазин или в интернет и посмотрите среднюю по рынку стоимость тех или иных материалов. И при составлении сметы обязательно учитывайте это, не соглашаясь на завышенные цены материалов. При этом возможно стоит рассмотреть варианты с покупкой материалов самостоятельно. Возможно, даже со всеми затратами на доставку, выйдет дешевле, чем соглашаться на стоимость материалов, которую предлагает компания.

Строительство – это сфера, где огромные деньги зарабатывают на том, что людям лень посчитать. Так что не ленитесь! Считайте всё и всегда! Это не «не удобно», это правильное бережливое отношение к своим деньгам, иначе вы построите дом по цене золотого, и будете расстроены и обижены на весь мир. Считайте всё до заключения договора. Считайте обязательно при получении материалов. Обязательно по смете считайте, чтобы всё, что заявлено в смете, было привезено в чётком соответствии.

Один мой знакомый строитель построил себе дом из тех материалов, которые он не довозил клиентам, так что не стоит халатно к этому относиться. И в ходе строительства обязательно следите, чтобы всё, что предусмотрено сметой и привезено – было укомплектовано в ваш дом. Если после строительства куча материала осталась – значит, в ваших стенах не хватает утеплителя и тому подобные «пробелы» строительства вам ещё предстоит хлебнуть, когда строители уедут. Так что считайте, следите и будьте внимательны.

Сохранность материалов тоже вносите в смету!

Вам привезли материалы, вы их посчитали. Их выкинули на участке и дальше уже несёте ответственность за их сохранность вы. И поскольку это уже не проблема строителей, то они даже не удосужатся закрыть их брезентом от дождя. Чтобы такого не было, заранее прописывайте в договоре, что за сохранность материалов с момента привоза и до постройки отвечает компания. И штрафы тоже заранее пропишите, если компания не справилась с задачей сохранности.

Зачем это нужно? Смотрите! Мы строили дом зимой, кругом лежал снег. Материалы, в том числе и мин.вату выкинули на снег. Потом через два дня пошёл снегопад и все наши материалы накрыло снегом. Так и положили эту ледяную минвату со льдом внутрь стен. Весной этот лёд оттаял и у нас со всех сторон потекла вода. К счастью, у нас была гарантия и мы снова вызвали «горе-строителей». Они разбирали всю крышу, выжимали минвату и клали обратно. А если бы мы заранее прописали бы в договоре, что при повреждении строй.материалов, компания обязуется купить новые, то им бы пришлось нам класть новую минвату и не только на крышу, но и в стены. А скорее всего, они бы подумали об этом ещё зимой и накрыли бы материал брезентом, во избежание сырости и обледенения.

Правило четвертое: сроки оговаривайте до подписания договора

Сроки – казалось бы такая не основная часть договора, но очень важная. Важно прописать, когда строительство начнётся. И не менее важно прописать, когда строительство закончится. Иначе может оказаться так, что вы будете несколько месяцев смотреть на то, как ваш дом строится супер медленными темпами или не строится вообще.

Это особенно обидно, когда деньги уже заплачены, а у компании просто нет мотивации с вами работать. Такую мотивацию надо заранее прописать в договоре, желательно, оговорив штраф за каждый день просрочки сдачи объекта.

Правило пятое: строители должны быть тоже оговорены в договоре

Обычно в договоре ни слова не говорят о самих строителях и условиях их проживания, и это оказывается большими сюрпризами во время строительства. Обязательно проверяйте, чтобы в договоре было описано количество строителей, условия их проживания на объекте и их профпригодность. Дело даже не в том, что как правило, на стройках у нас таджики без документов. Таджики – это не проблема. И русские могут не уметь строить, и другие национальности могут быть прекрасными строителями, но требуйте какое-то подтверждение их профпригодности, например, документы об их строительном средне-специальном образовании.

Иначе, ваш дом станет для вас проблемой на многие годы. Потому что теплоизоляционная плёнка будет положена «не той стороной» и в доме будет всегда сыро, внешние стены будут прикреплены так, что дождь будет заливаться внутрь стены и т.п. всё-таки стройка – это не просто гвоздь вбить, это множество правил и законов, которые строители должны изучать в специальных учебных заведениях.

На счёт условий проживания строителей. После заключения договора вдруг окажется, что вы должны за свой счёт селить строителей в свой дом. Чтобы такого не было, прописывайте в договоре заранее, где будет жить бригада строителей. Обычно они для таких целей привозят свою бытовку. И кстати её привезти у них не составляет труда даже при сложных подъездах.

Правило шестое: если в ходе строительства меняются условия, обязательно составляйте новый договор

Например, у нас был составлен договор на доставку бытовки, а в итоге нам эту бытовку строили на месте. Обязательно нужно составлять новый договор со сметой и всеми делами в таком случае. Иначе это всё превращается в бардак, который никак не возможно проконтролировать, т.к. договора на этот случай нет, а тот, что есть не соответствует происходящему.

Читайте также:  Пенобетонные блоки (пеноблоки) — основные характеристики

Правило седьмое: Перед тем, как принять работу, пригласите независимого профессионала

Никогда не принимайте работу впопыхах. Никогда не делайте этого вечером или в условиях ограниченного времени, например, вы куда-то спешите. Акт приёмки означает, что вас удовлетворило всё в строительстве и вы выплачиваете компании всю 100% стоимость. И, кстати, никогда не соглашайтесь на «Поэтапную оплату». Оплачивайте только в конце при приёмке объекта. И перед тем, как подписать и заплатить, не пожалейте денег и пригласите профессионала, строителя с опытом и образованием, не имеющего отношения к вашей стройке.

Не сложно найти его среди частных строителей на сайте объявлений, или на строительном рынке. Попросите его за какую-то реальную сумму для вас обоих оценить постройку, указать на реальные оплошности и недоделки или «косяки». И вы можете требовать от компании их доделать, либо если доделать что-либо очень сложно, или не критично для вас, то можно потребовать сбить цену. И этот момент, кстати, тоже стоит заранее прописать в договоре. Сколько вы можете требовать скидку при невыполнении или неправильном выполнении в строительстве. Не спешите отделаться от строительства. Закончить его нужно тщательно, чтобы потом не возвращаться к этому вопросу ещё много лет.

Благодарим за предоставление интересного материала о личном опыте взаимодействия со строительными компаниями Панкина Андрея Владимировича (Россия, Московская область, Чеховский район, деревня Солнышково)

Договор на строительство дома/коттеджа, а в нём полный пакет гарантий для заказчика (скачать образец).

Договор на строительство коттеджа, пожалуй, можно сравнить с авиабилетом. Чем выше стоимость услуг (строителей или авиаторов), тем больше приятных бонусов предусмотрено для клиента. Однако прежде чем подписать договор со строителями, заказчику следует убедиться, что ему не подсунут сервис самого низкого качества по цене премиум-класса.

Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь.

Контракт на строительство частного дома относится к договорам бытового подряда. Данная бумага будет иметь юридическую силу, если содержит следующие существенные условия: сроки начала и окончания работы; перечень услуг, выполняемых подрядчиком; их стоимость. В договоре также должна стоять дата его заключения, а также полное наименование и адрес строительной фирмы (индивидуального предпринимателя или частного лица, берущегося за работу).

Ранее портал Диванди рассказывал об особенностях заключения договора на ремонт квартиры. Формально договор на строительство дома и договор на ремонт практически не отличаются друг от друга. В обоих речь идёт об оказании строительных услуг. Однако в случае с контрактом на строительство дома (коттеджа) гораздо больше внимания следует уделить информации о «результатах труда» строителей.

Идеальный вариант – когда в основе договора лежит детальный проект дома и спецификация с полным перечнем работ и необходимых материалов.

Проект является приложением к договору, о чём делается упоминание в самом договоре. Ещё одним приложением должна стать смета на проведение работ и покупку материалов. Как правило, окончательный вариант договора подписывается после составления сметы. Юрист Александр Латыев советует предусмотреть в договоре пункт, согласно которому за качество материалов, отвечает тот, кто их приобретал.

Заказчик, сделай себе удобно.

Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности. После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев. Поэтому, часто строители предлагают заключить один договор на коробку, а через год второй – на окончательную доделку (окна, двери, лестницы, отделка и пр.). В то же время, как замечает Алексей Русакович, если работать по такой схеме, то высока вероятность, что на каждый новый этап будет заключаться договор с новым подрядчиком: сначала с бригадой бетонщиков, потом с бригадой монтажников и т.д. А в результате каждый новый подрядчик будет сваливать свои грехи на недоделки, оставленные предыдущей бригадой.

Юрист Елена Хайруллина также считает, что сквозной договор более удобен для заказчика. Причём в этом договоре должно быть предусмотрено поэтапное принятие работ у строителей.

Ещё об одном моменте, который желательно отразить в договоре, напоминает Алексей Русакович.

Сроки исполнения договора.

Если строительные работы выполняет индивидуальный предприниматель (ИП) или строительная фирма в статусе ООО, то такие подрядчики подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Этот документ за срыв сроков предусматривает неустойку в размере 3% от суммы контракта за каждые сутки просрочки. Эта норма о штрафах для неторопливых строителей работает, даже если пункт о неустойке в договоре отсутствует. Однако, как замечает юрист Александр Латыев, указанная норма закона не работает, если построить дом подрядился частник.

Александр Латыев рекомендует указывать в договоре бытового подряда неустойку в виде пени в размере 0,1% за сутки просрочки, максимум – 0,3—0,5% за сутки. Если поставить больше, то суд, скорее всего, снизит размер санкций на своё усмотрение.

Не дать строителям перетянуть договор «на себя».

Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные – на первый взгляд – пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту. В одном из договоров на строительство коттеджа, например, затаилась такая фраза: «Места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». Используя этот пункт договора, как предлог, бригада пыталась отказаться от вывоза мусора с площадки, на том основании, что заказчик не выполнил условие, под которым подписался и не обеспечил строителям доступ на свалку. Впрочем, как замечает юрист, подобная позиция подрядчика выглядит достаточно шатко.

Тем не менее, юристы в один голос советуют частным заказчикам не просто читать договор, предложенный строителями, но жёстко убирать из него все некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки. Если некий пункт действительно необходим, то его надо переделать, чтобы убрать возможность двоякого толкования.

Руководитель компании «Урал СРС» Алексей Галимов говорит, что даже если заказчик подписал договор с невыгодными для него условиями, то отчаиваться, возможно, не стоит. Скорее всего, часть из этих плохих пунктов противоречат закону, и если дело дойдёт до суда, то такие условия договора будут признаны недействующими. Например, подрядчик может вставить в контракт условие, согласно которому строители не несут ответственность за брак, если заказчик вовремя не указал им на него. Подобный пункт законной силы иметь не будет.

Заключить договор на строительство без проекта.

Строители в один голос говорят о том, что качественно построить дачный дом или коттедж можно только при наличии полного пакета проектной документации.

Тем не менее, как признаются представители бригад, сегодня большой процент частных домов возводится без проекта. Часто его заменяет просто набор картинок с фасадами и набросанная от руки планировка этажей. Юристы считают, что даже в таких экстремальных условиях можно составить договор подряда, который поможет построить достаточно качественное жильё и позволит разрешить большинство недоразумений между подрядчиком и заказчиком. Руководитель ООО «Правоведъ», юрист Елена Хайруллина, в частности, рекомендует включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.

Другие юристы дают похожие рекомендации.

Техническое описание коттеджа может быть примерно таким:

  • Двухэтажный дом с холодным чердаком, двухскатной крышей. Фундамент монолитный, ленточный, бетон М300, ширина ленты 400 мм, заглублён 500 мм, над землёй – 500 мм.
  • Наружные габариты – 6 на 9 метров.
  • Жилая площадь – 55-60 кв. м.
  • Число этажей – 2.
  • Высота этажей в свету – 2,7 м.
  • Материал наружных стен – твинблоки 400 мм.
  • Наружное утепление стен – базальтовые плиты 100 мм.
  • Перегородки – твинблоки 200 мм.
  • Тип перекрытий – по деревянным балкам 200 мм.
  • Утепление перекрытий – базальтовые плиты 200 мм.
  • Тип кровли – битумная черепица.
  • Наружная отделка стен – декоративная штукатурка короед.
  • Наружная отделка цоколя – натуральный камень.
  • Окна и подоконники пластиковые, откосы – штукатурка.

Функциональное описание:

Первый этаж: крытое крыльцо, тамбур, санузел, прихожая-лестничный холл, кухня-столовая. На второй этаж дома вынесены две спальные комнаты, лестничный холл, ванная. Отопление от газового котла, установленного на кухне.

Сколько стоит правильный договор

Помощь в анализе договоров бытового подряда в Екатеринбурге готовы оказать десятки правовых фирм и частнопрактикующих юристов. Если в договоре речь идёт о полном цикле работ по строительству частного дома, то стоимость услуги по его составлению колеблется в районе 3—10 тысяч рублей. К юристу можно прийти уже с готовым договором (например, предложенным строительной бригадой). Анализ и корректировка такого документа будет стоить порядка 2 тыс. руб.

В свою очередь, если заказчик понёс убытки из-за юриста, допустившего ошибку при составлении договора, то он (заказчик) может потребовать с юриста компенсацию. Впрочем, как замечают сами правоведы, пока нет судебной практики по подобным делам.

Скачать вариант договора бытового подряда на строительство дома можно здесь.

Скачать вариант договора бытового подряда на возведение фундамента можноно здесь.

Правила при заключении договора строительного подряда.

Если Вы решились на строительство дома или другого объекта недвижимости, скорее всего, Вы воспользуетесь услугами строительной компании. Существует множество фирм, выполняющих строительные работы. Первоначальный и самый главный этап сотрудничества с любой фирмой – заключение договора. Все фирмы и индивидуальные предприниматели заключают с клиентами договор строительного подряда. На что обратить внимание при его заключении? Какие хитрости и подводные камни существуют? На тонкости и нюансы заключения договора строительного подряда мы и обратим внимание.

Договор по шаблону подрядчика

Обычно строительные фирмы предлагают свой типовой шаблон договора строительного подряда. Как правило, он соответствует законодательству, однако может отражать интересы только подрядчика, или же содержать двусмысленные формулировки.

Заказчик, подписывая договор, должен обратить внимание на ряд моментов. Это убережет стороны от дальнейших споров. Поскольку строительство требует больших финансовых затрат, и работы стоят недешево, правильный подход оформлению договора позволит избежать больших убытков.

Какие документы подрядчика проверить до заключения договора?

  • устав;
  • решение о назначении директора (генерального директора);
  • свидетельство о присвоении ОГРН;
  • ИНН;
  • выписку из ЕГРЮЛ на имя организации (можно самостоятельно заказать в налоговой, или посмотреть на официальном сайте налоговой в разделе «контрагенты»).
Читайте также:  Бордюрная лента – варианты использования для сада и огорода

Данные документы нужны для того, чтобы убедиться, что директор, подписывающий договор, уполномочен выступать от имени организации. Также выписка поможет узнать, как давно зарегистрирована фирма и является ли она «однодневкой».

Также Вы можете проверить фирму на официальных сайтах судов региона (ввести ИНН или наименование организации в разделе «судебное делопроизводство»). Вы увидите, есть ли судебные споры о недостатках работ, взыскании задолженности с данной организации и др. Это позволит установить репутацию строительной фирмы.

Существенные условия договора строительного подряда: что к ним относится

Для того чтобы договор считался заключенным, должны быть согласованы все существенные условия договора строительного подряда. К ним относятся:

На какие положения договора нужно обратить особое внимание:

  1. Предмет договора должен быть максимально подробно описан. Обязательно указать, что будет строиться (например, двухэтажный жилой дом), площадь дома, адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет выполнена постройка. Также необходимо сослаться на проект (в соответствии с проектом (Приложение №__ к Договору).
  2. Какая из сторон и в какой срок должна предоставить техническую документацию.
  3. Цена должна быть прописана в Договоре. Нужно не только сделать отсылку к смете, но и прописать сумму в самом договоре. Что касается сметы, то в ней указывается стоимость материалов, и стоимость каждого вида работ. Чем внимательнее будет просчитано каждое положение сметы, тем меньше вероятность споров в дальнейшем.
  4. Сроки выполнения работ. Сроки в договоре строительного подряда — существенное условие. Необходимо указать конечный срок и начальный срок ( календарные даты). Без них договор будет незаключенным, кроме того сроки нужны для взыскания неустоек. Также в договоре можно указать промежуточные сроки на каждый этап работ. Тогда неустойку можно взыскивать за просрочку на каждом этапе.
  5. Указать, чьи материалы используются: заказчика или подрядчика.
  6. Указать, чьими силами осуществляется охрана материалов и территории, где ведётся строительство.
  7. Порядок и способ оплаты работ. Возможна оплата за каждый этап работ, либо аванс и полная оплата после приемки работ.
  8. Качество работ. В интересах заказчика указать что результат работы должен соответствовать строительным нормам. Можно не перечислять все СНИПы, а указать, что качество работ должно соответствовать действующим строительным нормам и правилам.
  9. Прядок приемки работ, сроки устранения недостатков при их наличии, где разрешаются споры.
  10. Если предусмотрены скрытые работы, то подрядчики должны приступать к выполнению последующих работ только после приемки Вами скрытых работ .

Как быть, когда подрядные работы выполнены некачественно?

Вы выбрали строительную компанию, заключили договор, работа шла полным ходом, но при приемке Вы обнаружили недостатки, которые строители устранять не торопятся — «все нормально, клиент придирается». Что делать в таком случае?

  1. Если в договоре не указаны строительные нормы, которым должен соответствовать объект, то будут действовать только обязательные для применения СНиПы. (они установлены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521).
  2. Заказчику нужно направить подрядчику претензию о том, что работы выполнены некачественно. Это может оказаться необходимым для того, чтобы: устранить выявленные недостатки, взыскать с подрядчика причиненные убытки, заменить непригодный результат работы или обосновать уменьшение размера оплаты. Претензия на явные недостатки должна быть предъявлена при приемке, а на скрытые – см п.4.
  3. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах.
  4. Возмещение недостатков возможно в пределах гарантийного срока, а если он не установлен, то не позже двух лет, после их обнаружения, для объектов недвижимости в течение пяти лет.
  5. Если в течение гарантийного срока строительная компания полностью переделывает свою работ, на новую работу устанавливается такой же гарантийный срок, что и на предыдущую.
  6. Срок исковой давности в отношении зданий и сооружений составляет три года. Данный срок исчисляется с момента приемки работы. Если заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.
  7. Главным доказательством в судебном споре будет заключение эксперта. Также доказательствами будут гарантийные письма подрядчика об устранении недостатков, письменная переписку заказчика и подрядчика, если в ней строители признают дефекты.
  8. Споры по качеству работ, вытекающие из договора строительного подряда являются сложными. Если дело дошло до суда, необходимо воспользоваться помощью профессионального юриста, специализирующего на подобных спорах.

Таким образом, мы рассмотрели основные нюансы, на которые нужно обратить внимание при заключении договора строительного подряда. Так как предметом является объект недвижимости, и цена работ обычно значительна, лучше консультироваться с юристом. Серьезный подход к заключению договора позволит избежать множества проблем.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Документы на строительство загородного дома

Некоторые частные застройщики решают строить загородный каркасный дом силами строительной компании, чтобы получить не только профессиональный и качественный результат, но и надлежащие гарантии на дальнейшую его эксплуатацию.

Но, прежде чем обратиться в строительную фирму для заключения договора, следует подготовит и привести в порядок все необходимые документы, выполнить условия, чтобы получить самый важный документ для застройки – разрешение на строительство.

Для того, чтобы получить разрешение на строительство каркасного дома в местном управлении архитектуры, следует собрать следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права на землю (свидетельство о собственности),
  • кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) или межевое дело,
  • распоряжение главы местной администрации о присвоении географического адреса земельному участку,
  • габаритные размеры жилого дома и хозяйственных построек (этажность, длина, ширина), при получении земли по программе земельной ипотеки требуется также договор, заключенный с ипотечной организацией.

Документы на строительство загородного дома принимаются профессионалом архитектором. С ним вы можете обсудить вопрос размещение будущего каркасного дома на участке и получить устное разрешение на строительство. То есть, момент приема документов на изготовление разрешения на строительство с градостроительным планом является моментом, в который можно начинать застройку. В случае обращения в строительную фирму и подписания договора на услуги, необходимо будет выждать время до получения разрешения на строительство на руки.

Как правильно заключить договор на строительство загородного дома

Заключить договор на строительство загородного дома предстоит каждому землевладельцу, который собирается строить дом услугами строительной организации. Заключение официального договора не всегда является гарантом безопасности ваших денежных вложений, поэтому к данному вопросу следует подходить очень тщательно и определенно.

Заключая договор со строительной компанией и внося большую сумму аванса, проследите, все ли нижеследующие пункты указаны в договоре, и сверьте их с официальной документацией:

  • официальное название компании,
  • официальный адрес фирмы,
  • ФИО и паспортные данные владельца,
  • официальный адрес застройки,
  • перечень работ и сроки выполнения,
  • форма и способ оплаты (лучше всего поэтапно, после каждого этапа),
  • гарантийные обязательства и сроки их выполнения,
  • случаи, на которые не распространяется гарантия,
  • случаи, которые могут войти в непредвиденные дополнительные расходы,
  • форма компенсации при задержке сроков строительства,
  • подписи и печати фирмы.

Перед заключением договора на строительство каркасного дома, лучше всего проконсультироваться у юриста как правильно составить договор, как защитить себя от мошенничества и халатности. В любом случае, учитывая несовершенство правовых механизмов и закона, лучший вариант взаимодействия с фирмой – это поэтапная оплата после каждого выполненного этапа застройки.

Заключение договора на строительство не гарантирует полной защищенности, поэтому стоит контролировать процесс возведения дома, самостоятельно проверять количество и качество строительных материалов. Контролировать процесс строительства.

Смета на строительство загородного дома

Смета на строительство загородного дома должна составляться под конкретный готовый проект и включает перечень и количество необходимых видов строительных материалов, их общая стоимость, перечень строительных услуг и их стоимость.

В договоре по строительству дома, который заключается с фирмой, материальные расчеты ведутся в соответствие с предварительно подготовленной сметой. Необходимо подробно прописать этот пункт в договоре, чтобы долг застройщика не был для него неожиданным и непредсказуемым.

Средние и малые строительные фирмы, а также профессиональные строительные бригады чаще всего рассчитывают смету по укрупненным показателям, то есть, не вдаваясь в детали позволяют заказчику ориентироваться на этапы работ и из стоимость. Это происходит вследствие того, что сметные нормативы не предусмотрены для индивидуального строительства, да и существующие нормативы для индустриального строительства морально устарели.

Серьезные и крупные строительные компании осуществляют составление развернутой сметы с использованием своей сметно-нормативной базы. Нормативы сметы формируются при наличии большого опыта с помощью калькуляции, технологических таблиц и карт и технических условий на отдельные строительно-монтажные работы.

Трудозатратный метод составления сметы используется неофициальными работниками в пересчете на квадратный метр готовой постройки. Такой метод расчета порой вводит в заблуждение застройщика, так как не учитывает стоимость строительных расходных и основных материалов, доставки и прочего. В итоге сумма может оказаться в два, а то и в три раза больше указанной в начале.

На что обращать внимание при заключении договора строительства дома? Как не попасться на фиктивные гарантии и халтурную работу?

На рынке строительных услуг есть отдельная категория жуликов, которая занимается изъятием денег у населения на вполне законных основаниях. Да-да, вы прочитали сейчас все правильно. Есть горе-строители, которые заключают договора, платят налоги, выполняют услуги по строительству домов и коттеджей, строят заведомо некачественно, а потом на вполне законных основаниях претендуют на оплату своей работы. Некоторые особо наглые ребята доходят до судов со своими клиентами и выигрывают их! А дело все в том, что, как выясняется в итоге, договор содержал полный перечень и детальное описание работ с указанием цен (которые за аналогичную работу правда должны быть на порядок ниже). Клиент подписал договор? Работы выполнены в соответствии с договором? В договоре указан перечень работ и их характеристики? Извольте оплатить, уважаемый клиент…

Что нужно знать про договор строительного подряда?

Это договор, заключаемый (как правило) между строительной организацией и ее клиентом. В соответствии с ним, компания обязуется выполнить перечень работ по строительству дома. Регулируются данные отношения Гражданским Кодексом – §3 гл. 37 ГК РФ (ст. 740-757 ГК РФ), а так же отдельные положения регулируются Градостроительным Кодексом РФ, Строительными нормами и правилами (СНиПами), Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кстати, мы писали достаточно подробную статью о том, какие нормативно-правовые акты регулируют строительство коттеджей. Там указан полный перечень СНиПов с кратким описанием.

По договору строительного подряда исполнитель обязуется построить дом, либо иные сооружения в соответствии с условиями договора, либо приложениями к нему. В тексте работ указывается перечень и содержание данных работ, а так же адрес где они должны проводиться. Приложением к договору должна идти строительная документация, а так же проект дома. Как правило разработкой данной документации занимается строительная фирма-подрядчик. А вот утверждает их заказчик, который зачастую вообще не разбирается в технических тонкостях строительства. В данном случае есть 2 очень полезных рекомендации: либо работать с проверенными строительными компаниями, которые могут показать уже построенные проекты, либо привлекать к проверке строительной документации на этапе согласования независимого эксперта.

Кстати, так же эксперта можно подключать на этапе сдачи дома подрядчиком. Мы уже писали статью о том как принять построенный дом самостоятельно, но все же лучше пусть этим займется эксперт.

Что должен содержать в себе договор подряда на строительство загородного дома

Многие строительные компании вообще практикуют такую методику: на каждый этап работ по строительству дома – свой договор. Построили фундамент – договор закрыли по строительству фундамента закрыли, возвели стены – исполнили обязательства по договору именно строительства стен и т.д. Принципиальной разницы в данном случае нет будет один договор на строительство всего дома под ключ, либо будет целый набор договоров на каждый этап. Главное – их содержание. А вообще единый договор более удобный для заказчика, ведь так получится меньше бюрократии, в том числе в том случае, когда вы будете подавать документы на получение налогового вычета на строительство дома.

Читайте также:  Мой дачный дом 6х8 из бревна: строительство и эксплуатация

Что должен включать в себя договор на строительство дома:

  • Дату заключения – здесь все понятно;
  • Паспортные данные заказчика – в целях идентификации заказчика;
  • Юридические данные подрядчика – в целях идентификации подрядчика;
  • Предмет договора и его сроки исполнения – указываем, что строим жилой дом, его параметры, сроки строительства, можно прописать этапы;
  • Стоимость договора – указывается цена строительства дома, при наличии предоплаты, указывается аванс, при поэтапной оплате необходимо обозначить этапы, а так же порядок их принятия заказчиком и соответствующей оплаты.
  • Обязательства подрядчика и заказчика – кто кому что должен: построить дом, оплатить, предоставить соответствующие документы и т.д.
  • Информация, касающаяся приема-сдачи выполненных работ – как будет сдаваться работа.
  • Имущественная ответственность каждой из сторон – наши любимые гарантии в случае, если что-то развалится.
  • Форс – мажорные обстоятельства – ответственность сторон, если, например, в Санкт-Петербурге произойдет извержение вулкана, а вся лава концентрированно выльется на недостроенный дом.
  • Условия расторжения договора – как быть, если все очень плохо: клиенту ничего не построили, а подрядчику ничего не оплатили

Обязательным приложением к договору мы всегда делаем проект дома, который будем строить, а так же детальную смету. Дополнительно прописываем в каких случаях строительство коттеджа может изменить свою стоимость и что делать в таком случае.

На что стоит обратить внимание при заключении договора подряда?

Практически каждый предприниматель при осуществлении своей деятельности сталкивается с договором подряда. В зависимости от специфики бизнеса договор и условия, на которые стоит обратить внимание, могут отличаться. Однако, существует перечень моментов, которые следует более тщательно проверить при согласовании и заключении договора подряда. Давайте разберемся, какие пункты нельзя игнорировать?

Предмет договора

Стоит отметить, что разработка задания может быть поручена подрядчику в качестве отдельного вида подрядных работ.

К предмету относят работу и ее результат.

В работу включают содержание и объем.

Содержание определяется на основании вида работы: изготовление из собственных материалов, переработка, обработка и др. В связи с этим, для конкретизации содержания работы следует отразить:

  • перечень работ и их состав.
  • передаваемый на обработку или переработку объекты.

Для согласования объема работ в договоре нужно следующие условия:

  • количество вещей и объектов заказчика, подлежащих переработке, обработке, уничтожению;
  • количество действий, которые должны быть совершены подрядчиком при выполнении работы;
  • размеры (площадь, величину, толщину и т.п.) вещей, подлежащих обработке, уничтожению, переработке;
  • количество новой продукции, подлежащей изготовлению или получаемой в результате переработки.

Еще один элемент предмета — результат работ. В целях согласования такого элемента можно отразить:

  • требования к наличию и характеру овеществленного результата работы (новая вещь, обработанная и др.);
  • название и характеристики результата работы (признаки, свойства, внешний вид, цвет и др.);
  • дополнительные конкретизирующие признаки результата работы.

Срок выполнения работ

При этом, срок окончания должен быть четко определен и не может быть обусловлен такими обстоятельствами как утверждение заказчиком акта сдачи работ.

Срок действия договора также не признается в качестве согласования сроков выполнения работ.

Нарушение сроков выполнения и сдачи работ является распространенным нарушением, которое приводит к предъявлению исков о взыскании штрафных санкций за их несоблюдение.

В случае возникновения спора по указанному основанию помощь могут оказать иные условия договора.

В случае, если Вы являетесь подрядчиком, то спасением в такой ситуации может оказаться ссылка на просрочку кредитора, которая выражается в следующем:

  • не предоставление заказчиком необходимых документов;
  • неоказание содействия заказчиком по запросам подрядчика;
  • отсутствие у подрядчика доступа к объекту и материалам по вине заказчика.

Возможны и иные ситуации. При этом, закреплении обязанностей сторон рекомендуется прописывать их более подробно, чтобы была возможность сослаться на конкретный пункт договора, нарушение которого заказчиком привело к невозможности выполнения работ в срок.

Положения договора, подтвержденные документами, позволят доказать факт просрочки по вине заказчика, что является основанием для освобождения от ответственности.

Цена работ

Качество работ и порядок приемки выполненных работ

В связи с этим, четкое указание качественных характеристик, свойств и целевого назначения работ позволяют минимизировать споры.

При их отсутствии применению подлежат требования, обычно предъявляемые к аналогичной работе, либо обязательные требования. В такой ситуации заказчик не вправе требовать соблюдения добровольных требований, не предусмотренных соглашением.

При приемке работ заказчик должен проверить передаваемые работы. Установление порядка приемки позволит значительно упростить возможность доказывания факта наличия или отсутствия недостатков на момент приемки.

При этом, правила приема-передачи могут быть определены сторонами самостоятельно или возможно включить в договор ссылку на Инструкции №П-6 [1] и №П-7 [2] , что сделает их обязательными к применению.

Рассмотрим наиболее распространенные спорные ситуации.

А) При приеме выполненных работ заказчик не всегда проверяет работы, однако подписывает передаточные документы.

Спустя определенное время обнаруживается, что работы выполнены не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Заказчик отказывается от оплаты в полном объеме работ, что приводит к рассмотрению дела в суде.

В таком случае при грамотно составленном договоре заказчик вправе ссылаться на следующие обстоятельства:

  • не истек срок обнаружения недостатков, в установленный срок заказчик сообщил о их наличии;
  • недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при обычном способе приемке работ;
  • в сфере госзакупок заказчик вправе ссылаться на акт контрольного обмера, составленный и подписанный с участием подрядчика.

В таком случае несоблюдение заказчиком установленного порядка приемки работ будет аргументом в пользу подрядчика.

Б) Однако встречаются и иные случаи. Когда при приемке работы были проверены, акт подписан, но спустя какое-то время появились недостатки и заказчик обращается с претензиями к подрядчику, ссылаясь на ненадлежащее выполнение работ.

Подрядчик пытается доказать следующие обстоятельства:

  • при передаче работ недостатки отсутствовали, что подтверждается подписанной без претензий передаточной документацией или отсутствием мотивированного отказа от подписания (в случае уклонения заказчика от приема работ);
  • недостатки, на которые ссылается заказчик, относятся к явным и должны были быть выявлены при обычном способе приемке;
  • ссылка на согласование сторонами порядка сдачи-приемки работ, в результате проведения которого недостатки должны были получить отражение в документах;
  • спор должен быть урегулирован на основании норм, предусматривающих гарантийные обязательства, так как недостатки появились после передачи и требуется установление причин их возникновения (например, осыпание штукатурки ввиду повышенной влажности в помещении, о чем при выполнении работ заказчику сообщал подрядчик).

Для предотвращения таких ситуаций стороны вправе более детально урегулировать порядок приема-передачи выполненных работ, а также последствия, которые влечет подписание передаточной документации (например, срок приемки работ, срок выявления недостатков и порядок их предъявления, последствия выявления недостатков и процедура по их согласованию и устранению и др.).

Гарантийные обязательства

В судебной практике возникают споры относительного того, является ли тот или иной недостаток, выявленный заказчиком, ненадлежащим выполнением работ или должен рассматриваться в рамках гарантийных обязательств.

По этой причине рекомендуем определить гарантийный срок и условия его продления, порядок его исчисления, на что распространяется гарантия, действие гарантии при расторжении договора, порядок сообщения о наступлении гарантийного случая, а также срок, порядок и процедура передачи результатов гарантийного обслуживания.

При определении гарантийных условий в договоре, применению подлежит законный гарантийный срок, который по общему правилу составляет 2 года.

Ответственность сторон за нарушения

Остановимся более подробно на пени и штрафе.

Как правило, пени начисляются за нарушение сроков (оплаты, передачи работ и др.), штраф уплачивается в виде согласованной фиксированной суммы.

При этом, применение двойной меры ответственности за одно нарушение недопустимо. В связи с этим, штраф чаще всего устанавливают за нарушение обязательств за исключением тех, за которые предусмотрено взыскание пени.

Такая формулировка ставит подрядчика в невыгодное положение, так как на него возложено большое количество обязательств, некоторые из которых на практике соблюдаются крайне редко и носят формальный характер.

Именно поэтому, необходимо минимизировать ответственность за нарушения и определить условия, неисполнение которых влечет привлечение к ответственности для более внимательного отношения к их исполнению.

Нами были рассмотрены лишь некоторые условия договора подряда, которые чаще всего ложатся в основу споров между сторонами. Учет особенностей составления договора позволит обезопасить сторону договора и в дальнейшем избежать дополнительных расходов.

[1] «Инструкция о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству» (утв. постановлением Госарбитража СССР от 15.06.1965 № П-6) (ред. от 23.07.1975, с изм. от 22.10.1997).

[2] «Инструкция о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по качеству» (утв. Постановлением Госарбитража СССР от 25.04.1966 № П-7) (ред. от 23.07.1975, с изм. от 22.10.1997).

Добавить комментарий